轉錄-名家觀點／以房養老,台灣行不行？

轉錄-名家觀點／以房養老，台灣行不行？
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN2/5179951.shtml

最近「以房養老」成為一個熱門話題，行政院也有意研析，看看是不是有可能在台灣實施。其實美國早在1989年就開始施行「逆抵押」（reverse mortgage），到2007年底大約已經39萬個抵押的案例。

所謂「逆抵押」是老年人生前把房子抵押給銀行，然後每個月可以拿到一筆固定的金額，直到死亡；這也是一種所謂「以房養老」的觀念。但是，要特別說明的是，此種把房子抵押給銀行，以交換在有生之間每個月可以拿到一筆固定生活費的做法，在美國是一個純粹的經濟行為，與社會保險沒有任何關係。現在國內似乎有些人士想要把此種觀念與社會保險相結合，由於其中可能產生的執行成本很高，加上台灣人民的消費習慣與美國大不相同，所以「以房養老」的想法在台灣可能並不容易實施。

其實，如果一位老年的擁屋者可以把他的房子賣掉，把得到的錢存到銀行，然後以分期的方式，在未來20年或30年之間，每個月可以拿到一筆錢，當做生活費使用，這就是一個簡單的年金觀念。那麼老年人為什麼不直接把房子賣掉，而要用「逆抵押」的方式，把房子抵押給銀行，然後每個月得到一筆固定的資金，直到死亡為止。其中的好處在那裡呢？

這其中有兩個最大的好處，一個是因為人的餘命有多長很難估算，所以把房子抵押給銀行以後，就可以保證每個月都可以拿到錢，直到死亡，所以採用逆抵押的人不必再擔心未來沒有錢可以用的情形，所以逆抵押有保險的功能在內。另外一個更重要的原因是，雖然把房子抵押給銀行，但是房子的所有人仍然能夠住在這一棟房子裡。

這對於老年人是很重要的，因為老年人通常比較不願意搬遷。所以，「逆抵押」一方面可以使老年人在年老時可以先花費他所擁有的住宅資產，同時又不必擔心需要被迫搬遷，這可以說是逆抵押最大的好處。

然而，為了提供上述的服務，銀行所需付出的成本是什麼呢？首先，因為銀行何時可以拿到房子是一個未知數，所以如何來決定最合適的抵押價格呢？尤其是這棟房子在交屋時可能已經是最初訂定合約的十年或20年之後了，銀行與借款人如何在訂約時知道十年或20年之後該棟房子的價格呢？其次，由於銀行無法確知老年人何時死亡，如果抵押人活的愈久，銀行必須支付的金額就愈多，銀行必須承擔相當大的風險。

所以，通常銀行在抵押放款時就會大幅降低放款的金額，以降低風險。第三，在抵押人往生之後，銀行拿到這一棟房子，還必須個別加以處理，這其中又會產生相當多的費用。

以美國的經驗來看，既使雙方同意了房屋的未來價值，但是銀行願意放款的金額大約只有房價的六成左右。換言之，其中四成是要做為銀行提供保險的成本，這是一個相當高的成本，台灣的老年擁屋者會接受嗎？

另外一個美國人民與台灣人民習慣上最大的不同是，美國人總是希望可以多花一些錢，最好在生前就能把所有的錢都花玩，並不會很想把錢留給下一代，所以他們會在生前就把房子抵押，以便拿到現金供自已使用。

但是，台灣的老年人總是希望留一些遺產給下一代，以改善下一代的生活，所以這種生前會把房子抵押成現金供自己使用的台灣人，可能不會太多。

最後我們要說的是，「逆抵押」是一種活化資產的做法，如果在經營成本考量下是可以進行的，我們相信銀行自然就會去提供這種金融產品。但是，這與社會保險是完全兩碼子的事，而且有房子可供抵押的人通常不會是所得的弱勢者，所以政府也並不一定需要特別的去照顧他們。其實，我們政府現在正在大力推動的國民年金，保證讓每一個國人在老年時拿到一筆維持生活的費用，這就是最好的社會福利制度。至於「以房養老」的想法，最好的方式就是交給金融體系自行去分析市場的可行性吧！